Altbau sanieren: Reihenfolge, Kosten und Förderung 2026

Zwei Arbeiter auf einem Dach eines Hauses mit Gerüst, daneben ein grüner Teleskoplader. — Foto: pixeltweaks / Pixabay, Pixabay-Inhaltslizenz

Ein Altbau wird von außen nach innen und von oben nach unten saniert: erst Statik und Feuchte klären, dann Dach, Fassade samt Fenstern, Keller, Haustechnik und zuletzt Bäder und Innenausbau. Die Kosten reichen je nach Sanierungstiefe von rund 500 bis 1.000 €/m² bei einer Teilsanierung bis zu 1.200 bis 2.400 €/m² bei einer umfassenden Sanierung.

Für Preise, Förderung und Fristen ist eine Reihenfolge entscheidend, die zur Bauphysik passt. Ab wann ein Abriss günstiger sein kann, zeigt der Abschnitt zur Wirtschaftlichkeit weiter unten.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt weder eine Statikprüfung noch eine Energieberatung oder Rechts- und Steuerberatung im Einzelfall. Eingriffe in tragende Bauteile, Elektrik und Gasleitungen gehören in die Hände zugelassener Fachbetriebe. Förderbedingungen ändern sich häufig, maßgeblich sind die Programmseiten von BAFA und KfW.

Was gilt als Altbau?

Als Altbau gilt üblicherweise ein Gebäude mit Baujahr bis etwa 1949. Eine gesetzliche Definition gibt es nicht (Homeday, Immobilienlexikon, Stand 03/2026). Im Alltag wird der Begriff weiter gefasst: Auch Häuser der 1950er bis 1970er Jahre werden oft als „alte Häuser“ saniert, mit ähnlichen Problemen bei Dämmung, Leitungen und Feuchte.

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Mediadaten

Für die Planung zählt weniger das Etikett als der Zustand. Ein Haus von 1935 mit trockenem Keller und intaktem Dachstuhl ist leichter zu sanieren als ein Haus von 1975 mit durchfeuchtetem Mauerwerk und Asbestplatten in der Fassade.

Bestandsaufnahme und Schadstoffe

Vor dem ersten Angebot steht die Bestandsaufnahme. Sie bestimmt, ob das Budget trägt, und verhindert, dass Mängel erst mitten im Umbau auftauchen. Ein unabhängiger Sachverständiger kostet etwa 300 bis 600 € und ist damit im Verhältnis zur Bausumme eine kleine Position.

Checkliste für die Bestandsaufnahme

Statik: Risse in tragenden Wänden, durchhängende Decken, Zustand des Dachstuhls (Holzschädlinge, Fäulnis an Auflagern)
Feuchte: Salzausblühungen, Schimmel, modriger Geruch im Keller, aufsteigende Feuchte im Sockelbereich, undichte Dachanschlüsse
Elektrik: Alter der Verteilung, Leitungsquerschnitte, fehlende Schutzleiter, Anzahl der Stromkreise
Wasser und Abwasser: Leitungsmaterial, Druckverluste, Zustand der Grundleitungen
Heizung: Alter des Wärmeerzeugers, Heizkörperflächen, Vorlauftemperatur im Bestand
Hülle: Dämmung der obersten Geschossdecke, Fensterzustand, Fassadenputz
Schadstoffe: Asbest, Mineralwolle alter Generation, Holzschutzmittel, Teerkleber

Asbest: Verdacht reicht bis 1993

Asbest ist in Deutschland seit dem 31.10.1993 verboten. Gebäude, die vor Ende 1993 gebaut oder umgebaut wurden, können asbesthaltige Bauteile enthalten, etwa Fassadenplatten, Dachwellplatten, Fensterbänke, Bodenbeläge und Kleber. Die gelegentlich genannte Grenze „bis ca. 1980“ greift damit zu kurz. Arbeiten an asbesthaltigen Materialien dürfen nur Fachbetriebe mit Sachkunde nach TRGS 519 ausführen (nach derbauherr.de unter Verweis auf das Umweltbundesamt).

Praktisch heißt das: Bei Baujahren bis 1993 vor jedem Bohren, Schleifen oder Abbrechen eine Materialprobe untersuchen lassen. Die Probenahme in Eigenregie ist riskant, weil dabei Fasern freigesetzt werden können.

Die richtige Reihenfolge

Von oben nach unten und von außen nach innen: Diese Regel hat bauphysikalische Gründe. Wird zuerst das Dach saniert, schützt es alles darunter vor Regen. Werden Fassade und Fenster gemeinsam geplant, entsteht eine durchgehende Dämmebene ohne Wärmebrücken am Fensteranschluss. Und wer die Heizung erst nach der Hülle erneuert, dimensioniert sie für den tatsächlich geringeren Wärmebedarf, statt einen überdimensionierten Kessel zu kaufen.

Schritt	Gewerk	Grund für die Position	Richtwert
1	Statik, Feuchte, Schadstoffe	Schäden im Tragwerk und Nässe entscheiden über alle Folgearbeiten	Sachverständiger (Bestandsaufnahme) ca. 300–600 €
2	Dach	Schützt den Rohbau vor Wasser; die oberste Geschossdecke lässt sich dabei mitdämmen (Nachrüstpflicht bei Eigentümerwechsel, siehe unten)	objektabhängig
3	Fassade und Fenster	Dämmebene und Fensteranschluss müssen zusammenpassen	WDVS 130–250 €/m² Fassade; Fenster 500–1.400 €/Stück
4	Keller	Abdichtung und Trocknung vor dem Innenausbau	objektabhängig
5	Haustechnik	Heizlast ist nach der Hülle bekannt, Leitungen liegen vor dem Putz	Luft-Wärmepumpe 25.000–38.000 €
6	Innenausbau, Bäder	Zuletzt, weil Staub, Feuchte und Schmutz der Vorarbeiten sonst die Oberflächen ruinieren	objektabhängig

Die Reihenfolge folgt energie-fachberater.de (Stand 07/2025), die Preisangaben stammen aus mehreren Quellen (unter anderem bauherren-magazin.de, Homeday, Stand 09/2026) und sind uneinheitlich: Für Fenster werden teils Preise je Stück, teils je m² genannt, was Vergleiche schwierig macht. Angebote sollten deshalb immer mit gleicher Bezugsgröße eingeholt werden.

Warum erst Fassade, dann Fenster?

Werden neue, dichte Fenster in eine ungedämmte Wand gesetzt, kann sich Feuchte an den kälteren Wandbereichen neben dem Fenster niederschlagen. Deshalb nennen die Quellen die Abstimmung von Fassade und Fenstern. Bei gemeinsamer Planung sitzt das Fenster in der Dämmebene oder wird von ihr überlappt. Ist beides nicht gleichzeitig finanzierbar, hilft die Reihenfolge Fassade zuerst, Fenster danach, nicht umgekehrt.

Kosten nach Sanierungstiefe

Die Quellen streuen stark, weil „Sanierung“ vom Anstrich bis zum Rückbau auf den Rohbau reicht. Eine Kernsanierung bedeutet nach Definition den Rückbau bis auf die tragenden Strukturen und die vollständige Wiederherstellung, einschließlich Außenwände, Dach, Decken, Böden, Putz, Fenster, Türen sowie aller Leitungen für Wasser, Elektrik und Heizung (energie-fachberater.de, Interhyp).

Sanierungstiefe	Richtwert	Quelle
Grundlegende Sanierung, ca. 50 Jahre altes Haus	500–600 €/m²	Interhyp, 05/2025
Altbausanierung allgemein	ab 1.200 €/m²	Interhyp, 05/2025
Umfassende energetische Sanierung	750–1.600 €/m²	Interhyp, 05/2025
Kernsanierung	ab 1.500 €/m²	Interhyp, 05/2025
Kernsanierung, weitere Spanne	1.200–2.400 €/m²	bauherren-magazin.de

Für eine Teilsanierung nennen die Quellen etwa 500 bis 1.000 €/m². Im Quellenvergleich liegt der Kernbereich einer Kernsanierung bei 1.000 bis 2.000 €/m², die Gesamtspanne bei etwa 400 bis 2.500 €/m². Die Angabe von 400 bis 900 €/m² (wallwerk) liegt unter allen anderen Quellen und ist für einen Rückbau auf den Rohbau samt Technik und Hülle nicht plausibel; sie beschreibt eher eine Teilsanierung. Die Spannen gelten als Richtwerte; verbindlich sind nur Angebote.

Rechenbeispiel: 130-m²-Haus

Bei einem Haus mit 130 m² Wohnfläche ergeben sich aus den Quellenwerten drei Szenarien:

1.000 €/m² × 130 m² = 130.000 €
1.500 €/m² × 130 m² = 195.000 €
2.000 €/m² × 130 m² = 260.000 €
Obere Quellenspanne: 2.400 €/m² × 130 m² = 312.000 €

Dazu kommt eine Reserve. Die Quellen empfehlen 10 bis 20 % für Unvorhergesehenes, im Altbau meist 15 bis 20 % (derbauherr.de, bauherren-magazin.de, Stand 10/2026). Bei dem mittleren Szenario von 195.000 € sind das 29.250 bis 39.000 €, die Gesamtsumme liegt dann bei rund 224.000 bis 234.000 €.

Reichen 150.000 Euro?

Für ein 130-m²-Haus reicht das nicht für eine Kernsanierung: 150.000 € entsprechen etwa 1.150 €/m² und liegen unter dem Mindestwert von 1.500 €/m² für Kernsanierungen laut Interhyp. Möglich ist dagegen eine Sanierung in Stufen. Dach, Fassade und Fenster, danach Heizung, danach Innenausbau über mehrere Jahre. Wer das Budget auf 150.000 € festlegt, sollte vorab entscheiden, welche Gewerke Priorität haben, und die Reserve von 15 bis 20 % aus dem Budget herausrechnen: Bei 150.000 € Gesamtbudget bleiben dann rund 125.000 bis 130.000 € für die Maßnahmen.

Förderung 2026: BAFA, KfW 458, iSFP

Zum 21.07.2026 haben sich mehrere Förderregeln geändert. Ältere Ratgeber und Vergleichsseiten nennen teils noch die frühere Rechnung.

BAFA: Gebäudehülle

Für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Dach) gibt es 15 % Grundförderung auf förderfähige Kosten von bis zu 30.000 € je Wohneinheit und Jahr, also höchstens 4.500 € (Schwäbisch Hall, BAFA-Förderung 2026). Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) steigt die Obergrenze der förderfähigen Kosten auf 60.000 € je erster Wohneinheit. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten wird seit dem 21.07.2026 aber nur noch auf den Kostenanteil über 30.000 € gewährt (BAFA, Stand 07/2026).

Rechnung für den Höchstfall mit iSFP: 15 % × 60.000 € = 9.000 €, dazu 5 % × (60.000 − 30.000) € = 1.500 €, zusammen 10.500 €. Die oft genannten 12.000 € (20 % × 60.000 €) entsprechen der alten Regel und sind überholt. Ein Projekt mit 50.000 € Kosten bringt nach der neuen Regel 7.500 € plus 5 % × 20.000 € = 1.000 €, also 8.500 €.

Fall	Förderfähige Kosten	Zuschuss
Ohne iSFP, Höchstfall	30.000 €	4.500 €
Mit iSFP, Projekt 50.000 €	50.000 €	8.500 €
Mit iSFP, Höchstfall	60.000 €	10.500 €

KfW 458: Heizung

Für den Heizungstausch gibt es über die KfW (Programm 458) eine Grundförderung von 30 %. Die Gesamtquote ist grundsätzlich auf 70 % gedeckelt, bei Haushalten bis 30.000 € zu versteuerndem Einkommen sind bis zu 80 % möglich. Die förderfähigen Kosten betragen seit dem 21.07.2026 nach Angaben von zuschussfuchs.de und waermepumpen-preise.de 28.000 € für die erste Wohneinheit, vorher 30.000 €. Der Wert sollte vor Antragstellung auf der KfW-Programmseite geprüft werden.

Maximaler Zuschuss: 28.000 € × 70 % = 19.600 €, im Fall niedrigen Einkommens 28.000 € × 80 % = 22.400 €. Die in älteren Quellen genannten 21.000 € (30.000 € × 70 %) gelten nur für Anträge vor der Anpassung.

Beispiel: Dach, Fassade und Wärmepumpe kombiniert

Angenommen, ein Eigentümer lässt Dach und Fassade für 50.000 € dämmen (mit iSFP) und tauscht die Heizung gegen eine Wärmepumpe für 35.000 €. Die Hülle bringt 8.500 € über das BAFA. Bei der Wärmepumpe sind maximal 28.000 € förderfähig, bei erreichter 70-%-Quote sind das 19.600 € Zuschuss. Der Eigenanteil bei der Heizung beträgt 35.000 − 19.600 = 15.400 €. Insgesamt stehen 85.000 € Kosten rund 28.100 € Zuschüssen gegenüber, der Eigenanteil liegt bei etwa 56.900 €. Ob die volle Quote erreicht wird, hängt von den individuellen Boni ab, die im Antrag geprüft werden.

Steuer: Handwerkerbonus

Nach § 35a Abs. 3 EStG sind 20 % der Arbeitskosten absetzbar, höchstens 1.200 € je Jahr und Haushalt. Das entspricht maximal 6.000 € Arbeitskosten, Materialkosten zählen nicht (BMF, EStH 2023). Eine Fachseite nennt für 2027 eine geplante Absenkung von 20 auf 15 % (energie-fachberater.de, 16.10.2026); ob sie verabschiedet wird, ist offen. Ob sich Handwerkerbonus und Förderung für dieselben Kosten kombinieren lassen, sollte vorab beim Steuerberater geklärt werden.

Steuerfalle beim Hauskauf

Wer ein Haus kauft und in den ersten drei Jahren mehr als 15 % der Netto-Anschaffungskosten des Gebäudes in die Sanierung steckt, kann diese Kosten nicht sofort abziehen, sondern muss sie abschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, nach Lohnsteuer kompakt). Die Berechnung erfolgt ohne Umsatzsteuer. Bei 300.000 € Kaufpreis und 240.000 € Gebäudeanteil liegt die Grenze bei 36.000 € netto. Eine Rechnung über 40.000 € brutto entspricht 33.613 € netto und bleibt damit darunter. Nach dem BFH-Urteil vom 14.06.2016 (IX R 22/15) zählen auch Schönheitsreparaturen im engen Zusammenhang mit einer Modernisierung zur 15-%-Grenze.

Pflichten nach Eigentümerwechsel

Wer ein Haus kauft oder erbt, muss innerhalb von zwei Jahren ab Eigentumsübergang bestimmte Nachrüstpflichten erfüllen, darunter die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung von Rohrleitungen in unbeheizten Räumen (energie-fachberater.de). Rechtsgrundlage ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG). Nach § 35 GModG darf der U-Wert einer obersten Geschossdecke, die den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt, nach der Dämmung höchstens 0,24 W/(m²K) betragen; alternativ genügt ein entsprechend gedämmtes Dach darüber. § 69 Abs. 2 bis 4 GModG verlangt die Dämmung bisher ungedämmter, zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Die Frist von zwei Jahren gilt für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der bisherige Eigentümer eine selbst bewohnt hat. Lässt sich der Aufwand für die Deckendämmung nicht in angemessener Frist durch die Einsparung erwirtschaften, entfällt die Pflicht (§ 35 Abs. 4 GModG).

Die Pflicht ist ein guter Grund, die Dachsanierung früh einzuplanen: Die oberste Geschossdecke lässt sich dabei ohnehin mitdämmen, und die Frist läuft ab dem Eigentumsübergang, nicht ab dem Einzug.

Wann lohnt sich die Sanierung nicht mehr?

Eine feste Schwelle gibt es nicht, aber eine Rechnung, die Orientierung bietet. Zuerst der Vergleich mit dem Kaufpreis: Als grobe Daumenregel nennt Planeco Building Sanierungskosten von etwa 20 % des Kaufpreises bei Häusern der 70er und 80er, rund 40 % bei Häusern der 50er und 60er, 50 bis 60 % bei Vorkriegshäusern und etwa 100 % oder mehr bei einer radikalen Kernsanierung (Stand 07/2025; nur als Anhaltspunkt).

Zweitens der Vergleich mit dem Ergebnis. Beispiel: Ein 130-m²-Haus kostet 250.000 €, die Kernsanierung kostet mit Reserve rund 230.000 €. Zusammen ergeben sich 480.000 € für ein saniertes Altbauhaus, dessen Grundriss und Gebäudehöhe unverändert bleiben. Die Kosten eines Neubaus mit derselben Fläche sind regional sehr unterschiedlich und sollten per Angebot eingeholt und gegen die Sanierungskosten gerechnet werden. Nach der Planeco-Daumenregel ist die Grenze erreicht, wenn die Sanierungskosten bei Vorkriegshäusern deutlich über 50 bis 60 % des Kaufpreises liegen. In diesem Beispiel sind es 230.000 € von 250.000 €, also rund 92 %. Das ist ein klares Warnsignal und spricht für den Vergleich mit einem Neubauangebot.

Gegen die Sanierung sprechen:

Statische Schäden an Fundament oder tragenden Wänden, deren Beseitigung den Rohbaukosten nahekommt
Großflächige Schadstoffbelastung, bei der Entsorgung und Fachbetriebe das Budget dominieren
Durchgehend feuchtes Mauerwerk mit nachgewiesen aufwendiger Trockenlegung
Sanierungskosten, die zusammen mit dem Kaufpreis den Wert vergleichbarer sanierter Häuser am Ort deutlich überschreiten

Die Entscheidung gehört auf Basis eines Gutachtens und mindestens zweier Kostenschätzungen getroffen, nicht nach Bauchgefühl. Ein Sachverständiger für den Bestand und ein Architekt für die Neubau-Variante liefern die Vergleichswerte.

Häufige Fehler

Fenster vor der Fassade tauschen: Dann passen Dämmebene und Fensteranschluss nicht zusammen, an den Anschlüssen drohen Wärmebrücken.
Heizung vor der Hülle erneuern: Die Anlage wird zu groß dimensioniert und läuft ineffizient.
Asbestverdacht auf Baujahre bis 1980 begrenzen: Die Verbotsgrenze liegt bei 1993.
Reserve vergessen: Die Quellen empfehlen im Altbau 15 bis 20 % Puffer.
Förderbedingungen nicht prüfen: Antragsfristen und Voraussetzungen unterscheiden sich je Programm und stehen in den Programmbedingungen von BAFA und KfW.
Förderhöhen aus älteren Ratgebern übernehmen: Die Regeln vom 21.07.2026 haben iSFP-Bonus und förderfähige Kosten bei der Heizung verändert.

Häufige Fragen

Wann sollte ein Haus saniert werden?

Spätestens, wenn Dach, Heizung oder Fassade das Ende ihrer Lebensdauer erreichen oder bei einem Eigentümerwechsel die Nachrüstpflichten greifen. Sinnvoll ist es, die Maßnahmen als Paket zu planen, etwa mit einem individuellen Sanierungsfahrplan.

Was kostet eine Komplettsanierung eines alten Hauses?

Je nach Quelle liegen die Kosten bei etwa 1.200 bis 2.400 €/m². Bei 130 m² sind das grob 156.000 bis 312.000 € vor einer Reserve von 15 bis 20 %.

Wie kann ein Altbau künftig geheizt werden?

Als Preis nennen die Quellen für eine Luft-Wärmepumpe 25.000 bis 38.000 €; die KfW fördert den Heizungstausch im Programm 458. Nach der empfohlenen Reihenfolge folgt die Haustechnik auf die Hülle.

Fazit

Altbausanierung folgt einer klaren Logik: Zustand erfassen, Schadstoffe klären, dann von oben nach unten und von außen nach innen arbeiten. Das Budget sollte mit 1.200 bis 2.400 €/m² für eine umfassende Sanierung kalkuliert werden, dazu 15 bis 20 % Reserve. Bauherren sollten die Förderbedingungen von BAFA und KfW vor der Auftragsvergabe prüfen und dabei die seit 21.07.2026 geltenden Obergrenzen zugrunde legen. Liegen Sanierungskosten und Kaufpreis zusammen deutlich über den Kosten eines vergleichbaren Neubaus, lohnt vor dem Kauf ein zweites Gutachten.

Quellen

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